Rechtstipps

Immobilienkauf

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden oder sind noch auf der Suche danach? Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie will gut überlegt und vorbereitet sein.

Immobilien unterliegen hinsichtlich Eigentumserwerb und Gebrauch besonderen gesetzlichen Bestimmungen. So bedarf es eines notariell beurkundeten Kaufvertrags, der Eintragung in das Grundbuch und jeder Menge kompetenten Rates beim Entwerfen und Prüfen von Immobilienkaufverträgen…


Belastete und belastende Grundstücke

Beim Kauf eines Grundstücks kommen Kosten und Verpflichtungen aus verschiedenen Richtungen auf den Eigentümer zu. Mit der Zahlung des Kaufpreises ist es da bekanntermaßen noch lange nicht getan. Ein Beispiel sind die öffentlichen Lasten. Auf diese muss man besonders achten, da sie nicht im Grundbuch stehen, sondern beim zuständigen Bauamt erst erfragt werden müssen. Zu den öffentlichen Lasten zählt die Errichtung von Straßen, Versorgungsleitungen oder Gehwegen zum Grundstück. Kauft man also ein Grundstück, das noch nicht erschlossen ist, dann muss man als Grundstückseigentümer die erforderlichen Kosten zu 90 % bezahlen. Auch wenn die Erschließung bereits stattgefunden hat, die Rechnungen aber noch nicht bezahlt wurden, haftet der neue Eigentümer für diese Forderungen.

Behauptet also der Grundstücksverkäufer, dass alle Erschließungskosten beglichen sind, so sollte der Käufer auf Nummer sicher gehen und sich die (quittierten) Rechnungen zeigen lassen.

Neben Kostentragungspflichten können durch einen Grundstückskauf auch andere Pflichten begründet werden. Möchte man auf einem Grundstück bauen und beantragt eine Baugenehmigung, so kann es vorkommen, dass diese nur erteilt wird, wenn man die Dienstbarkeiten an dem Grundstück übernimmt. Diese Dienstbarkeiten können zum Beispiel bedeuten, dass das Haus nur in einem bestimmten Abstand zum Nachbargrundstück gebaut werden darf oder, dass eine Mauer eine gewisse Höhe nicht überschreiten darf.

Sollte man als Bauherr ganz bestimmte Vorstellungen oder extravagante Wünsche bezüglich des zu erstellenden Gebäudes haben, so empfiehlt es sich, vor dem Grundstückskauf Informationen bezüglich eingetragener Dienstbarkeiten einzuholen. Dies stellt auch für den Laien im Normalfall kein Problem dar, da ein Blick ins Grundbuch Aufschluss über bestehende Dienstbarkeiten gibt.

Abbruch von Vertragsverhandlungen: Berechtigtes Vertrauen begründet Schadensersatzpflicht

Auch wenn noch kein Bauvertrag zustande gekommen ist, unterliegen die Vertragsparteien schon bei den Verhandlungen gewissen Pflichten zur Rücksichtnahme. Dieser Grundsatz wird auch “Verschulden bei Vertragsverhandlungen“ genannt und führt bei Verletzung zu Schadensersatzpflichten gegenüber der anderen Partei. Ob dieser Grundsatz bereits dann verletzt ist, wenn sich Vertragsverhandlungen über einen langen Zeitraum erstrecken, dann aber dennoch kein Vertrag zustande kommt ist in der Rechtsprechung umstritten.

Der BGH bejahte in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche erst dann, wenn ein bestimmtes Verhalten des potentiellen Vertragspartners bei der anderen Partei ein berechtigtes Vertrauen in den Abschluss eines Bauertrages hervor gerufen hatte, im Anschluss daran aber die Verhandlungen ohne ersichtlichen Grund plötzlich beendet wurden. Ein solches Vertrauen könnte zum Beispiel dadurch geweckt werden, dass von der Vertragspartei ein Zugeständnis hinsichtlich des Vertragsabschlusses gemacht wird oder dass man sich auf einen Entwurf des Bauvertrages einigt.

Allerdings kommt es hierbei auch auf den Inhalt von Zugeständnissen und Zusagen an. So kann das Vertrauen einer Partei nicht berechtigt sein, wenn von der Gegenseite zwar Vertragsentwürfe bejaht werden und der Wille zum Vertragsschluss betont wird, andererseits jedoch Uneinigkeiten über wesentliche Vertragspunkte bestehen. Ob im Zweifelsfall ein berechtigtes Vertrauen einer Vertragspartei zu bejahen ist, hängt nach der BGH-Rechtsprechung immer von den Umständen des Einzelfalls ab und kann nicht allgemeingültig beurteilt werden. (BGH, VII ZR 360/98).


Anfechtung eines Hauskaufes wegen arglistiger Täuschung

Die meisten Menschen träumen von einem eigenen Haus, auch wenn die Vorstellungen darüber, wie es denn genau beschaffen sein soll, auseinander gehen. So möchten die einen ein gemütliches Familienheim mit Kamin, die anderen bevorzugen ein Penthouse in coolem Design. Doch über eins sind sich alle potenziellen Hauskäufer einig: es darf keine Mängel haben, und schon gar nicht Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbefall! Und wenn doch – was tun?

Es schien das Objekt ihrer gemeinsamen Träume zu sein: Ruhige Lage, sonnendurchflutet und mit Garten. Monika und Kai M. waren begeistert. Ausgiebig unter die Lupe genommen wurde das Haus. Schließlich möchte man ja sicherstellen, dass alles in Ordnung ist. Da man selbst aber nichts Nachteiliges feststellen konnte und die Eigentümerin zudem versicherte, dass das knapp acht Jahre alte Gebäude keinerlei Mängel aufweise, zögerte man nicht länger.

Der Kaufvertrag, der einen Gewährleistungsausschluss beinhaltet, wird in der erforderlichen  notariellen Form geschlossen. Das junge Paar zieht ein. Doch schon kurze Zeit später steht Ärger ins Haus: Im Erdgeschoss werden jetzt massive Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall sichtbar. Monika und Kai sind entsetzt und erklären der Verkäuferin gegenüber die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Als diese stur bleibt und behauptet, die Schäden wären erst nach Einzug entstanden, landet der Fall vor Gericht.

Für das Oberlandesgericht Bamberg bestand als Berufungsinstanz kein Zweifel: Monika und Kai M. sind zur Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt. Auch der Umstand, dass vertraglich ein Gewährleistungsausschluss vereinbart war, steht einer Anfechtungsberechtigung nicht entgegen, denn: Hier war ganz klar Arglist im Spiel. Die Verkäuferin, die das Haus vorher vermietet hatte, wusste nämlich sehr wohl von den Feuchtigkeitsschäden. So hatten ihre früheren Mieter bereits mehrfach Schimmelbefall angezeigt. Bezüglich dieses Sachverhalts traf die Hausverkäuferin eine Offenbarungspflicht.

Eine solche Verpflichtung des Verkäufers besteht gerade in Bezug auf verborgene Schäden oder Mängel, also solche, die der Käufer bei einer Besichtigung nicht feststellen kann. So war der Schimmelbefall, ohne dass man der eigentlichen Ursache auf den Grund ging, nur oberflächlich übertüncht worden. Die Käufer hatten keine Chance, den Mangel zu erkennen. Diesen Umstand nutzte die Verkäuferin bewusst für ihre Zwecke aus und handelte damit arglistig. (OLG Bamberg (Az. 3 U 165/01)
Für das junge Paar bedeutet dies, dass der Kaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen und der bereits gezahlte Kaufpreis mit Zins und Zinses von der Verkäuferin zurückerstattet werden musste.


Kauf bricht nicht Miete § 566 BGB

Ist eine Immobilie vermietet und kommt es zu einem Eigentümerwechsel, dann muss der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis übernehmen. Dieser Rechtserwerb tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Eigentumserwerb vollendet ist. Allerdings würde es zu einer Unbilligkeit gegenüber dem neuen Eigentümer kommen, wenn alle fällig gewordenen Ansprüche, die der Mieter gegenüber dem ehemaligen Eigentümer hatte, auf ihn automatisch übergehen. Schließlich könnte sich dann jeder Eigentümer auf diese Weise “ungemütlichen“ Ansprüchen entziehen. Aus diesem Grund differenziert die Rechtsprechung hier zwischen den Ansprüchen des Mieters, die vor und denjenigen, die nach dem Eigentumsübergang entstanden sind. Grundsätzlich gehen nur Letztere auf den neuen Eigentümer über.

Mit folgender Ausnahme: Wenn dem Mieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem ehemaligen Eigentümer zustehen, dieser aber in Verzug mit der Mängelbeseitigung ist, so wirkt sich die berechtigte Schadensersatzforderung des Mieters auch bei dem neuen Eigentümer aus. Die Gründe sind einsichtig: der Mieter soll in so einem Fall geschützt werden, außerdem muss die Rechtsklarheit gewahrt werden. Der Mieter soll seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht plötzlich unverschuldet verlieren. Nach der BGH-Rechtsprechung muss der Mieter bei dieser Fallgestaltung seine fälligen Ansprüche direkt gegenüber dem neuen Vermieter geltend machen. Nur dann kann er mit den Mietforderungen des Vermieters aufrechnen.


Zur Sachverständigenhaftung des Wertgutachters gegenüber dem Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren

BGH, Urteil vom 09.03.2006, Az.: ZR 143/05

Tatbestand:
In einem Zwangsversteigerungsverfahren bestellt das Amtsgericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Verkehrswertfeststellung.

Der Ersteigerer wirft dem Sachverständigen Fehler bei der Wertermittlung vor. So habe der Sachverständige die Zahl der Stellplätze falsch angegeben und eine Grundstücksüberbauung nicht berücksichtigt. Der Ersteigerer trägt vor, dass bei Offenlegung dieser Umstände er das Grundstück günstiger hätte ersteigern können und verlangt vom Sachverständigen Schadensersatz in Höhe von € 8.463,00.

Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichtes auf und verweist die Sache zurück.

Entscheidung:
Grundlage für die Entscheidung ist die erst im Jahre 2002 in das BGB eingefügte Regelung des § 839 a. Danach ist der vom Gericht ernannte Sachverständige, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet, dem Verfahrensbeteiligten zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der ihm durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht.

Der BGH verweist in seiner Entscheidung auf seine frühere Rechtsprechung, wonach der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren „Verfahrensbeteiligter“ im Sinne des § 839 a BGB ist.

Zwar soll die gerichtliche Wertermittlung in erster Linie einer Verschleuderung des Grundbesitzes entgegenwirken und die Einhaltung der Untergrenze von 7/10 des Grundstückswertes gewährleisten. Geschützt werden sollen aber auch die Interessen des Ersteigerers. Dieser darf darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswertes, die die Grundlage für die Höhe des Gebotes bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist. Als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung im Sinne von § 839 a BGB, die auf dem Gutachten beruht, kommt nach Auffassung der BGH-Richter der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren in Betracht. Die Wirkung des Gutachtens erschöpft sich nicht nur in der Wertfestsetzung, sondern über dieses hinaus beeinflusst es den weiteren Gang des Verfahrens bis zur Erteilung des Zuschlagsbeschlusses.

Der BGH lehnt damit die Auffassung des Berufungsgerichts ab. Dieses hatte ausgeführt, dass das Wertgutachten nicht Grundlage einer staatlichen Zwangsentscheidung sei, sondern der Ersteigerer aufgrund des Gutachtens eine eigene wirtschaftliche Entscheidung treffe.

Der BGH setzt dem entgegen, dass im Zwangsversteigerungsverfahren die Bieter auf der Grundlage des Gutachtens ihr Ziel, das Grundstück zu ersteigern, im Wettbewerb miteinander weiter verfolgen. Es sei deshalb gerechtfertigt, den Zuschlag auch gegenüber dem Meistbietenden als gerichtliche Streitentscheidung zu betrachten.

Bei der Feststellung des ersatzfähigen Schadens kann der Ersteigerer geltend machen, dass er bei korrekter Festsetzung zu einem niedrigeren Preisgebot den Zuschlag erhalten hätte.

Der Schadensersatzanspruch des Ersteigerers wird, wie der BGH ausführt, nicht schon deshalb ausgeschlossen, dass festgestellt wird, dass er eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat.

Hinweis:
Streitfragen zur Kausalität im Bereich der Zwangsversteigerung sind durch dieses Urteil zu Gunsten des Ersteigerers entschieden.

Zu Gunsten des Sachverständigen bleibt nach dem Urteil aber festzuhalten, dass die an den Ersteigerer zu stellenden Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast umso strenger sein müssen, je geringer die Differenz zwischen der vom Sachverständigen ermittelten und dem vom Ersteigerer für zutreffend gehaltenen Verkehrswert liegt und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt.

Ein vielleicht schwacher Trost für den Sachverständigen, der sich unter Umständen einem langwierigen Prozess- und Beweisverfahren ausgesetzt sieht, mit dem Ergebnis, dass aufgrund der an den Ersteigerer zu stellenden Darlegungs- und Beweisanforderungen ein zu erstattender Schaden nicht oder nur in geringer Höhe festzustellen sein wird.


Kauf und Verkauf von Altlastengrundstücken

Grundstücke können so genannte Altlasten aufweisen. Darunter versteht man Altablagerungen und Altindustriestandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden können.
Doch diese Bodenverunreinigungen schließen nicht aus, dass solche Grundstücke dennoch rechtmäßig verkauft werden können. Um Probleme mit der Gewährleistung zu vermeiden, sollte allerdings vor allem Folgendes beachtet werden: Wird ein Altlastengrundstück verkauft, so muss eben jene Beschaffenheit als ehemaliger Altstandort ausreichend im Kaufvertrag beschrieben sein. Nur so können Mängelgewährleistungsansprüche des Käufers abgewendet werden.

Wann ist ein Grundstück mangelhaft?

Ein Grundstück ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 434 I 2 BGB) mangelhaft, wenn es sich nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder diese Verwendung nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist. Ist zwischen den Vertragsparteien kein bestimmter Zweck vereinbart, so muss auf die gewöhnliche Verwendung der Kaufsache abgestellt werden. Die Beschaffenheit des Grundstücks muss also derjenigen entsprechen, die in solchen Fällen üblich ist und die der Käufer erwarten darf. Deshalb ist es bei einem Altlastengrundstück sehr wichtig, eine bestehende oder potentielle Bodenverunreinigung möglichst eindeutig im Vertrag zu benennen, da nur so das Einverständnis des neuen Käufers mit einer (vermeintlichen) Kontamination eingeholt werden kann. Kommt ein Verkäufer seiner diesbezüglichen Aufklärungs- und Offenbarungspflicht nicht nach, so greift nicht nur die gesetzliche Mängelgewährleistung ein. Auch eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung ist in Betracht zu ziehen.

Recht auf Nachbesserung

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, dann kann der Käufer Gewährleistungsansprüche gegen den Grundstücksverkäufer geltend machen. Dabei hat der Käufer mehrere Rechte zur Wahl. Zunächst muss er sich auf sein Recht auf Nachbesserung berufen. Das steht ihm auf jeden Fall zu, also auch dann, wenn der Mangel nicht erheblich ist. Dieser Nachbesserungsanspruch unterliegt bei Grundstücken in der Regel einer Verjährungsfrist von 2 Jahren. Hat der Verkäufer allerdings Mängel arglistig verschwiegen, so verlängert sich die Frist um ein weiteres Jahr.
Allerdings hat der Verkäufer auch das Recht, eine Nachbesserung zu verweigern, nämlich dann, wenn der damit verbundene finanzielle oder zeitliche Aufwand außer Verhältnis zum Nachbesserungserfolg stünde.

Rücktritt vom Vertrag

Zudem sieht das Gesetz für den Käufer eines mangelbehafteten Grundstücks den Rücktritt vom Vertrag vor.  Dafür ist aber zunächst eine Fristsetzung zur Nachbesserung erforderlich, die nur ausnahmsweise entfallen kann, wenn der Verkäufer eindeutig jegliche Nachbesserung verweigert.

Eine weitere Gewährleistungsalternative ist die Minderung des Kaufpreises, die – ebenso wie das Nachbesserungsrecht – auch bei unerheblichen Mängeln zu gewähren ist. Bei der Minderung wird der Kaufpreis um den Betrag herabgesetzt, den das Grundstück aufgrund des Mangels, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusse weniger wert war.

Schadensersatzpflicht des Verkäufers

Voraussetzung für einen Anspruch auf Schadensersatz ist eine schuldhafte Pflichtverletzung seitens des Verkäufers. Eine Pflichtverletzung liegt dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel entweder selbst verursacht hat, oder aber von ihm wusste, oder zumindest Kenntnis von ihm haben müsste. Allerdings werden Gewährleistungsansprüche in Kaufverträgen über Grundstücke oft ausgeschlossen, was grundsätzlich rechtmäßig ist. Anders liegt der Fall, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat, denn dann ist ein Gewährleistungsausschluss unerheblich.

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